Il Decreto contiene una serie di modifiche ed integrazioni all’art. 23-ter del Dpr 380/2001 finalizzate, ad “agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane”.
In particolare, si prevede che il cambio d’uso “senza opere” di una singola unità immobiliare è
sempre consentito:
1) all’interno della stessa categoria funzionale (cd. cambio “orizzontale” – ad es. il cambio dell’unità
abitativa da residenza a studio o ufficio professionale), nel rispetto delle normative di settore e
ferme restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni;
2) tra le diverse categorie elencate all’art. 23-ter, comma 1 (cd. cambio “verticale” – ad es. da
residenza a turistico/ricettivo o da direzionale a produttivo, ecc., con esclusione della destinazione
rurale) nell’ambito di immobili ubicati nelle zone A, B e C come individuate dal DM 1444/1968 (ovvero nelle zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici
comunali) a determinate condizioni:
- se la nuova forma di utilizzo sia conforme a quella prevalente nell’immobile;
- qualora l’unità immobiliare sia ubicata al piano terra, il cambio d’uso a residenza è
ammesso nei soli casi previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio comunale.
Il passaggio ad una diversa categoria funzionale non comporta, comunque, obbligo di reperimento
di ulteriori aree a standard ai sensi del DM 1444/1968 o di ulteriori spazi per parcheggi ai sensi
dell’art. 41 sexies Legge 1150/1942. Tale norma riproduce, anche se in una versione più limitata,
quanto previsto di recente dal nuovo art. 1-quater della Legge 338/2000 come inserito dal DL
19/2024 in tema di agevolazione dei cambi d’uso per realizzare nuovi studentati finanziati con fondi
PNRR
Tutti i mutamenti d’uso senza opere relativi a singole unità immobiliari sono consentiti previa
presentazione al Comune competente di una SCIA ai sensi dell’art. 19 Legge 241/1990 (il richiamo
dovrebbe essere al Testo unico e non alla Legge 241/90), ferme restando le normative regionali più
favorevoli. In presenza di opere edilizie, restano ferme le disposizioni del dpr 380/2001.
Sul cambio d’uso di interi edifici resta fermo quanto già previsto dall’art. 23-ter, comma 3, per quelli
“orizzontali”: “Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici
comunali, il mutamento della destinazione d’uso di un intero immobile all’interno della stessa
categoria funzionale è sempre consentito.”
Le nuove disposizioni si ritiene che, nel complesso, rappresentino una semplificazione minore e comunque parziale, dovendo essere valutate attentamente con riferimento agli impatti rispetto alle
singole normative regionali che nel testo vengono fatte salve “se più favorevoli” ma sembrerebbe
con riferimento solo al tema del titolo edilizio (SCIA). Restano pertanto ferme le previsioni regionali
che consentono questi mutamenti previa CILA ovvero che li considerano attività edilizia libera.
Sembrerebbe, invece, superato, almeno per le singole unità immobiliari ubicate nelle zone A, B e C,
quanto previsto dalla Tabella allegata al d.lgs. 222/2016 (Sezione II Edilizia, Punto 39) che, suscitando molti dubbi, assoggetta a permesso di costruire i mutamenti d’uso “verticali” realizzati
anche senza opere.
In ogni caso, sarebbe stato opportuno un intervento più ampio e comprensivo anche di agevolazioni
specifiche per i cambi d’uso anche con opere, fondamentali per far partire i processi di rigenerazione urbana, che si auspica possa essere oggetto di ripensamento in sede di conversione del decreto-legge.