L’agibilità è una delle pratiche più richieste in assoluto in studio (se non sai che cos’è o hai ancora dei dubbi, ne abbiamo parlato qui) ma molto spesso, ci accorgiamo che le informazioni su questo argomento sono poche o poco chiare.
Per questo, oggi esploreremo insieme tre casi che ci aiuteranno a sfatare alcuni miti comuni legati a questo documento essenziale: dalla mancanza di un obbligo legale per il venditore, alla necessità di aggiornare l’agibilità dopo una ristrutturazione, scopriremo anche in quali casi è obbligatorio l’aggiornamento.
Vendere casa senza il Certificato di Agibilità è possibile?
La normativa non impone al venditore di consegnare l’agibilità all’acquirente, ma entrambe le parti possono concordare, in fase di atto, che sarà l’acquirente a occuparsi, a proprie spese, dell’ottenimento dell’agibilità. Tuttavia, la giurisprudenza di Cassazione ha confermato che la mancata consegna può legittimare richieste di risoluzione del contratto o risarcimento danni.
Se non c’è chiarezza sugli accordi in atto, il venditore può:
- chiedere risarcimento danni quando la mancanza è solo formale, dimostrando e quantificando il danno in sede di giudizio;
- richiedere la risoluzione del contratto se l’immobile non soddisfa i requisiti sostanziali per ottenere l’agibilità.
Se ristrutturo devo necessariamente aggiornare l’agibilità?
La risposta è: dipende. Se la ristrutturazione completa di un immobile non influisce significativamente sul risparmio energetico o sulla struttura originaria dell’edificio, non si è obbligati ad aggiornare l’agibilità.
La dichiarazione di fine lavori, presentata durante una pratica edilizia CILA o SCIA, può essere sufficiente.
I requisiti per dover ripresentare l’agibilità sono:
- nuova costruzione;
- ricostruzione o sopraelevazione totale o parziale;
- non aver influito sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio e degli impianti in esso installati;
- intervento di efficientamento energetico di cui all’art. 119 del D.L. n.34/2020.
Quindi, se il fabbricato era già in possesso dell’agibilità e non è stato fatto nessun intervento presente nella lista precedente, non sarà necessaria la presentazione di una nuova dichiarazione.
Quali sono gli interventi che richiedono obbligatorio l’aggiornamento dell’agibilità?
Questo aggiornamento è necessario solo quando un insieme sistematico di opere trasforma l’edificio in modo significativo.
Nello specifico è necessario presentare una nuova dichiarazione di agibilità nel caso di:
- frazionamento;
- cambio di destinazione;
- demolizione e ricostruzione;
- ampliamento o riduzione volumetrica, o ristrutturazioni che impattano sul risparmio energetico con isolamento termico;
- sostituzione degli infissi;
- efficientamento del sistema di riscaldamento;
- uso di energie rinnovabili.
Siamo arrivati alla fine di questa nostra piccola guida pratica sulle domande più richieste relative all’agibilità.
Sicuramente ti sarai reso conto di come la presentazione della certificazione sia una questione complessa e seria ma che, con la giusta conoscenza, è possibile navigare attraverso le sfide legali e assicurarti che l’immobile sia pronto per essere venduto – o goduto dopo una ristrutturazione – senza troppi intoppi.
E se non dovesse essere chiaro o se dovessi avere altri dubbi, prenota un appuntamento in studio: ci occuperemo noi di valutare il tuo caso e fornirti una risposta precisa.